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MB가 키운 부동산 거품, 다음 정부에서 터진다?

Written by leejeonghwan

December 19, 2012

가계부채 포화상태, 인구 고령화 본격화 2015년이 고비… “단기 경착륙 불가피” 주장도.

다음 대통령이 누가 되든 이명박 정부에서 눈덩이처럼 불어난 가계부채를 해결하느라 5년 내내 애를 먹을 것으로 보인다. 어제오늘 이야기는 아니지만 부동산 거품 붕괴 시점이 머지 않았다는 암울한 전망까지 설득력 있게 나돈다. 박근혜 새누리당 후보와 문재인 민주통합당 후보 모두 부동산 활성화 보다는 안정화를 중심으로 공약을 내놨지만 집권 초기부터 거품 붕괴의 압박에 직면할 가능성이 크다.

지난해 말 기준으로 우리나라 가처분 소득 대비 부채 비율은 163.7%, 네덜란드와 그리스, 아일랜드, 호주에 이어 세계 5위다. 문제는 가계부채 증가 속도와 수준이다. 2007년 미국 서브프라임 사태 이후 대부분의 나라들이 가계부채를 줄여왔지만 우리나라는 오히려 급격히 불어났다. 2007년 이후 우리나라 명목 국내총생산(GDP) 성장률은 6.4%인데 가계 대출 증가율은 10.7%에 이른다.

속도도 문제지만 비은행권 대출이 늘어나는 추세도 우려스럽다. 은행권 대출은 연평균 5.7%, 비은행권은 연 평균 18.1%로 늘어나고 있다. 한정태 하나대투증권 연구원은 “신용도가 낮고 금리가 높은 대출을 사용하는 비중이 늘어난다는 것은 그만큼 가계 건전성이 약화되고 있다는 의미”라고 설명했다. 한 연구원은 “아직까지는 우려의 시각만 있지만 고령화가 급속히 진행되면서 나타나는 변화는 충분히 위기를 양산할 가능성이 높다”고 지적했다.

그동안 정부와 언론은 주택담보대출비율(LTV)이 낮아 크게 우려하지 않아도 된다고 주장해 왔지만 최근에는 전세 보증금도 안심할 수 없다는 관측이 제기된다. 은행권 가계대출 가운데 주택담보대출 LTV는 50%를 밑돌지만 전세 보증금을 더하면 70~80%에 육박한다는 게 전문가들 분석이다. 한국은행에 따르면 LTV 60%를 넘는 금액이 지난해 6월 기준으로 48조원, 비은행권에서도 6조4000억원에 이른다.

무엇보다도 인구 고령화가 뇌관이 될 것으로 보인다. 40~50대가 금융자산의 31.6%를 보유하고 있는데 부동산 기준으로 보면 60세 이상이 34.2%로 가장 많고 부채보유자 비율도 97.1%로 매우 높다. 한 연구원은 “가처분 소득 대비 부채 비율이 130%가 넘고 60세 이상 인구 비율이 20%가 넘을 때 구조적인 변화가 발생하는데 아직까지 우리나라는 고령화 수준이 높지 않으나 문제는 속도가 매우 빠르다는 데 있다”고 지적했다.

한 연구원은 “원리금 상환 문제는 정부가 충분히 조절할 수 있는 변수지만 2015년 이후 은퇴가 본격화되면서 초고령화 사회에 접어들면 부동산 수급 악화와 가격 하락, 소비 구축의 악순환이 시작되고 시스템 위험으로 전이될 가능성이 충분하다”고 경고했다. 한 연구원은 “당장은 우려일 뿐이지만 5년 뒤가 걱정된다”면서 “개인이나 정부는 당장의 문제를 미래로 이연시키기 보다는 중장기적 전략을 갖고 대응할 필요가 있다”고 강조했다.

선대인 선대인경제연구소 소장은 “이명박 정부는 부동산 거품을 빼고 가계부채 다이어트를 유도해야 할 시기에 오히려 무리한 부동산 부양책을 쓰며 거품을 키웠다”면서 다음 정권은 집권 초기부터 어려움을 겪을 가능성이 크다”고 전망했다. 선 소장은 “유일한 해법이라면 집권 초기에 가계 부채 폭탄의 뇌관을 제거하는 것 뿐”이라고 강조했다.

선 소장은 “정부가 용인하는 수준에서 통제 가능한 하락을 유도하고 부실채권을 정리하면 바닥을 치고 오를 수도 있다”면서 “저출산 고령화 충격이 본격화되는 2015년 이전에 부실을 정리해야 한다”고 주장했다. “고통이 크겠지만 단기적으로 경착륙을 견뎌내면 중장기적으로는 연착륙이 될 수 있다”는 이야기다. 선 소장은 “부동산 하락을 불안해하면서 떠받치려 할 단계는 이미 지났다”고 거듭 강조했다.

강성부 신한금융투자 연구원은 “폭탄은 큰데 도화선이 없다”는 말로 시장 상황을 설명한다. “가계부채에 관한한 우리나라가 세계에서 가장 큰 폭탄을 보유한 나라”라는 이야기다. 강 연구원은 “금융기관의 건전성 지표와 LTV 수준은 선진국 대비 안전한 수준이지만 오랫동안 천천히 가계신용 및 금융기관 건전성이 악화될 것으로 보인다”고 설명했다. 강 연구원은 향후 3년 동안 부동산 가격 하락을 5% 이내로 전망하고 있다.

강 연구원은 “가계부채가 위험한 것은 금융기관의 건전성 때문이 아니라 과도한 금융비용 부담으로 장기적인 내수기반 붕괴와 투자위축, 역 부의 효과(reverse wealth effect)가 결국 성장을 제약할 수 있다는 우려 때문”이라고 지적했다. “대출 보수화에 따른 부동산 가격 하락까지 겹치면 중산층의 몰락과 소비와 저축 감소, 투자 위축의 악순환에 빠져들게 된다”는 설명이다.

홍헌호 시민경제사회연구소 소장은 여전히 경착륙 보다는 연착륙이 가능하다고 보는 입장이다. 홍 소장은 “부동산 가격이 더 이상 오르지 않을 거라는 전제 아래 뉴타운 매몰비용을 정부와 지방자치단체가 분담해서 거래를 활성화하고 변동금리를 고정금리로 바꾸거나 제1금융권으로 옮겨 낮은 금리로 갈아타도록 유도하는 등의 대책을 병행해 충격을 줄일 필요가 있다”고 주장했다.

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