[인터뷰] 선대인 김광수경제연구소 부소장.
국토해양부가 발표하는 주택 매매 거래량에는 신규입주 물량이 포함돼 있다. 그래서 대규모 아파트 단지의 입주가 시작되면 거래량이 확 늘어난 것처럼 보일 때도 있다. 미분양 물량이 줄었다고 발표했는데 알고 보니 분양 취소가 늘어나서 그렇게 보이는 경우도 있다. 그런데도 언론에는 거래가 늘어나고 미분양이 줄어들고 있다고 나온다. 이런 기사를 읽으면 부동산 경기가 살아나는 것 같은 착각을 하게 된다.
기자들이 잘 몰라서 그렇게 쓴 것일까, 아니면 알면서도 일부러 그렇게 쓴 것일까. 선대인 김광수경제연구소 부소장은 둘 다라고 말한다. 기자들이 게으르고 공부를 안 하는 때문이기도 하지만 언론이 건설회사들의 이해관계와 무관하지 않기 때문이기도 하다는 이야기다. 선 부소장은 "언론과 건설업계, 부동산 정보업체, 정부 관료들의 검은 유착이 부동산 거품을 확대 재생산하고 있다"고 비판했다.
선 부소장은 최근 출간한 '위험한 경제학'에서 "이미 부동산 시장의 대세 하락이 시작됐으며 지금 뛰어내리지 않으면 엄청난 고통을 겪게 될 것"이라고 경고했다. 동아일보와 미디어다음 기자 출신인 선 부소장은 특히 언론의 부동산 보도를 부동산 거품의 주범이라고 지적했다. "한국 언론은 광고유치와 사주의 이익수호에 눈이 멀어 언론의 본령을 저버리고 지면을 사유화한 거대 이익집단에 가깝다"는 이야기다.
- 부동산 가격에 거품이 끼었다는 건 누구나 안다. 다만 그게 어제오늘 이야기도 아니고 부동산은 여전히 최고의 재테크 수단으로 인식되고 있다. 실제로 올해 들어 강남지역 재건축 가격이 반등하고 있다는 보도가 쏟아졌다. 언론 보도를 어디까지 믿어야 하는지 국민들은 혼란스럽다.
"마지막 폭탄 돌리기라고 본다. 2007년부터 서울 강남과 경기도 대부분 지역에서 거래가 줄어들고 실거래 가격이 눈에 띄게 떨어졌다. 강북과 인천, 경기 외곽으로 투기적 수요가 확산되면서 반짝 반등이 있기도 했지만 그 범위가 제한돼 있다는 사실에 주목할 필요가 있다. 강남은 이미 20~30% 가까이 폭락한 상황이다. 도곡동 도곡레슬 135㎡형은 28.8억원에서 20.4억원까지 떨어졌다. 타워팰리스 165㎡형은 33.4억원에서 21.8억원까지 떨어졌다. 역삼동 e편한세상은 2006년 11.8억원에서 올 초 8.5억원까지 떨어졌다가 7월 현재 9.8억원으로 다소 반등했다. 경기도 분당이나 용인, 일산 등은 훨씬 더 하락 폭이 크다. 고점 대비 30~40%까지 폭락했다가 5~10% 정도 반등한 수준이다. 언론에는 이런 사실이 보도되지 않는다."
- 이유가 뭐라고 보나. 취재를 제대로 안 하기 때문인가. 아니면 의도적으로 왜곡보도를 하고 있다고 보는 건가.
"이른바 부동산 전문가라는 사람들은 대부분 부동산 거품에 이해관계가 얽혀 있는 사람들이다. 이들에게 물어보면 당연히 반등한다고 말할 수밖에 없다. 언론 역시 건설회사 분양광고가 최대의 광고물량이기 때문에 부동산 거품이 빠진다는 기사를 쓰기가 쉽지 않다. 부동산 중개업소에서는 매도호가를 중심으로 긍정적인 전망을 내놓기 마련이지만 현실은 전혀 다르다. 강남 재건축 가격이 뛰었다고 하지만 막상 팔려고 하면 그 가격에 팔릴 거 같은가. 머지 않아 견디다 못해 매물이 쏟아져 나오면 엄청난 폭락이 시작될 가능성이 크다. 길면 2~3년, 짧으면 1년이다. 기자들도 이런 현실을 알고 있다. 자신들이 이해당사자기 때문에 기사를 못 쓰거나 안 쓰는 것이다."
- 부동산 폭락 가능성을 경고한지도 꽤 되지 않았나. '당신 말 듣고 집 안 샀다가 손해 봤다'는 비판도 많이 들었을 것 같은데.
"일본은 부동산 가격이 1988년에 고점을 찍고 하락하다가 1991년 소폭 반등했다. 그리고 1992년부터 본격적인 폭락이 시작됐다. 우리나라도 정확히 그 사이클을 타고 있다. 정점에서 3~4년을 버티다가 거래가 급격히 줄어들고 결국 내리막길을 걷게 될 가능성이 크다. 정부가 부동산 경기를 떠받치느라 안간힘을 쓰고 있지만 일시적인 반등일 뿐 큰 흐름이 바뀌었다고 보기는 어렵다. 이제라도 늦기 전에 빠져나오라는 충고를 하고 싶다."
- 그래도 여전히 수도권은 지방과 다르다는 사람들이 많다. 수도권은 지방과 달라서 여전히 수요가 살아있고 한동안 더 오를 수 있다는 이야기다.
"보고 싶은 것만 보는 사람들이다. 이미 수도권에도 미분양이 넘쳐나고 있다. 특히 용인과 일산의 집값이 눈에 띄게 떨어졌다. 게다가 올해 하반기와 내년 상반기에 대규모 분양이 쏟아진다. 서울시가 집계한 뉴타운과 수도권 신도시 주택 공급물량을 보면 2011년에 28만7천호, 2012년에 23만호, 2013년에 20만8천호가 쏟아진다. 최근 발표한 보금자리 주택 32만호와 지방자치단체 공동주택 사업을 모두 뺀 수치다. 2004년 이후 수도권 주택 인허가 실적이 평균 20만호 전후인 것과 비교하면 어마어마한 규모다. 이래도 집값이 버틸 수 있을 거 같나. 지금도 미분양이 넘쳐나는데 공급을 늘린다? 이게 말이 되나. 대단지 공급 한번 실패하면 멀쩡한 건설회사 하나 안 넘어갈 도리가 없다. 건설회사들 하나둘 넘어가면 정부가 아무리 안간힘을 써도 폭락은 불가피하다."
- 최근 전세 값이 급등하는 이유가 뭐라고 보나. 여전히 공급이 부족하다, 공급을 더 늘려야 한다는 언론 보도가 넘쳐나고 있다.
"물론 뉴타운이나 재개발, 재건축 사업이 늘어나면셔 국지적으로 전월세 수요가 늘어난 탓도 있고 올해 들어 신규입주 물량이 지난해보다 줄어든 것도 사실이다. 그러나 아파트 매매가 대비 전세가의 비율이 이미 2001년 하반기 최고 69.2% 수준에서 올해 7월 52.7%까지 떨어졌다. 서울은 같은 기간 동안 64.6%에서 38.9%까지 떨어졌다. 전세 값을 주택의 사용가치라고 본다면 사용가치 대비 매매가격의 거품이 그만큼 심각하다는 이야기다. 지난해 하반기부터는 전세 값이 매매 값에 연동되고 있는 것으로 분석된다. 서울지역 전세 값이 중형, 대형, 소형 순으로 오르고 있는데 이는 집 살 돈으로 차라리 전세를 넓혀가는 현상이 일어나고 있기 때문으로 추정된다."
- 폭락이 불가피하다면 대안은 뭐가 있나. 빚 얻어서 집 산 사람들은 어떻게 하나. 건설회사들 연쇄부도가 미칠 충격은 또 어떻게 하나.
"빚 얻어서 집 산 사람들은 상당한 손실을 감수해야 하고 부실한 건설회사들은 문을 닫아야 한다. 환자가 죽어 가고 있는데 연고 바르고 반창고 붙인다고 살아날 것 같나. 2004년에 연착륙할 수 있는 기회가 한번 있었는데 지금은 이미 그 단계를 지났다고 본다. 이제는 배를 째고 악성종양을 도려내는 수술을 해야 할 때다. 정부가 최근 그린벨트 지역을 헐어 보금자리주택 32만가구를 공급하겠다고 발표했는데 이는 오히려 병을 키우는 자충수가 될 수 있다. 이미 수요와 공급의 균형이 무너졌기 때문에 공급을 늘린다고 해결될 문제가 아니다. 정부가 정말 서민주거를 고민한다면 분양용 주택이 아니라 공공임대 주택을 늘려야 한다. 이명박 정부는 그럴 의지가 없어 보이지만 1억5천만원짜리 아파트를 장기전세로 대량공급한다고 생각해 봐라. 누가 3억~4억원짜리 집을 사려고 하겠나. 집값이 터무니없이 비싸다는 건 누구나 알고 있다. 정부가 나서지 않아도 부동산 가격하락은 이미 시작됐다. 정부가 나서서 적극적으로 부동산 가격 거품을 빼고 구조조정을 독려해야 한다. 그게 충격을 최소화하는 유일한 해법이다."
증권계 전문가들의 악의에 찬 멸시를 십수년째(혹은 그 이상?) 지켜봐오면서 항상 그들의 말이 틀려옴을 보아왔는데... 감정이 조금이라도 섞인 부동산하락론은 이제 잘 받아들여지지 않습니다;;;
연소득 대비 주택(특히 아파트) 가격으로 봐도
최근 10년간 주택가격 상승비율로 봐도
비정상적으로 주택 가격이 높다는 것은 누구나 다 인정 할 겁니다.
근데 주택 가격이 폭락하면 땅투기 심리를 자극했던 정치인들은
어떻게 되나요?
* 이미 수요와 공급의 균형이 무너졌기 때문에 공급을 늘린다고 해결될 문제가 아니다.
-> 지금 최선의 방책은 공급 아닌가요? 서울시내에 빈집은 거의 없는 걸로 아는데 공급 없이 문제 해결은 좀 아니라고 생각합니다. 서울시내에 빈집이 남아 도는데 공급을 한다면 지방과 같이 문제가 있겠지만요.
* 정부가 정말 서민주거를 고민한다면 분양용 주택이 아니라 공공임대 주택을 늘려야 한다.
-> 공공임대 주택을 어디에 지을까요? 당연히 땅위에 지을 것이고, 그 땅은 누가 가지고 있고 얼마 정도 할까요? 그나마 임대주택 조항이 있어서 재건축과 재개발시 임대주택이나 쉬프트가 지어지는 걸로 알고 있습니다. 공급을 늘리고 싶어도 땅이 없거나 땅이 비싼 서울에서는 좀 무리이지 않을까 합니다.
그나마 싼 경기도의 그린벨트에 지으려 하지만, 이 역시 쉬운 문제는 아닐듯 합니다. 지금의 보금자리주택 같이..
* 1억5천만원짜리 아파트를 장기전세로 대량공급한다고 생각해 봐라. 누가 3억~4억원짜리 집을 사려고 하겠나.
-> 장기전세로 대량공급 할 땅과 돈이 정부한테 있고 의지가 있느냐가 중요하지 않을까 하네요. 결국 정부의 의지와 정책을 간파해서 사람들은 대응 할껄로 보이고, 그런 공급이 없다면 부동산 폭락은 어렵지 않나 합니다. 최근 오버슈팅은 정리가 되는 분위기이지만요..
중대형은 이미 공급 초과, 중소형은 가격이 아직 상당한 수요가 있다고 봅니다. 문제는 부동산 거품을 방치하고 투기적 가수요를 뿌리뽑지 않는 이상 수요와 공급 사이의 가격 격차가 너무 크고 아무리 공급을 늘린다고 한들 서민들에게 집이 돌아가지 않는다는 겁니다.
공공임대 주택은 지금 정부가 하겠다는 보금자리 32만호부터 시작하면 됩니다. 여기저기 들쑤시고 있는 뉴타운도 마찬가지고요. 매매형 분양이 아니라 말씀하신 것처럼 공공임대나 장기전세로 하라는 거죠. 정부가 나서서 개발이익을 환수하고 청약 당첨자들에게 돈 벼락 안겨주면서 거품을 키우는 짓을 그만하자는 겁니다. 그런 거 하라고 세금 내는 거 아니겠습니까.
장기전세의 경우 땅과 돈은 큰 문제가 안 될 것 같고, 말씀하신 것처럼 정부의 의지 문제일 텐데요. 지금 정부에서는 기대하기 어렵겠지만 장기적으로는 선진국 수준으로 공공임대 비율이 지금보다 10배 정도 늘어나게 되지 않을까요. 그렇게 만들어야 할 거고요.
물론 주택공급은 계속 해나가야 겠지요.
하지만 계속 오른다는 믿음이 있고
신용공급이 지속적으로 가능하다면
공급을 늘여서 가격을 낮추기는 불가능 하다고 봅니다.
수요보다 공급이 달리는 것은 집없는 사람들이 그만큼
많아서이기(이건 불패신화의 원인이자 결과군요)도 하지만
결국은 아파트를 통해 일반인들이 노동으로 도저히 벌 수 없는
수익을 낼 수 있기 때문이라고 너나 할 것 없이 사려 하기 때문입니다.
부동산버블붕괴는 앞으로 몇년간은 없을터이니 선대인 부소장께서는 계속 버블붕괴를 외칠 것인가?
다시 생각해서 일본이 버블이 붕괴할 시점의 주가가 4만포인트였습니다.
그럼 우리나라 현재의 주가지수 또한 버블이 엄청 끼어 있겠군요.
그리고 마지막으로 공급량 증가만큼 부동산가격 잡는데 도사 없습니다.
지난 역사를 살펴보시길...
공공임대?? 그런건 빼고... 지을 곳 없는게 많는데 무슨..하늘에나 지으면 모를까....
그리고 마녀사냥 하듯이 투기꾼 어쩌구 하는 것부터가 문제 해결에 전혀 도움이 안됩니다.
대안을 못 보게 만들기 마련이죠.
어쨌거나 위와 같은 얘기들이 계속 많은 이들의 공감을 얻어낼수록 아직 한참 멀었습니다.
"언론과 건설업계, 부동산 정보업체, 정부 관료들의 검은 유착이 부동산 거품을 확대 재생산하고 있다"
유착을 탓하기 이전에 본인부터 책 홍보라고 시인하는 것이 좋을듯.
누구나 알고 걱정하는 부분이지만 근래 어떤 미디어를 통해서도 이런 글은 찾아보기가 쉽지않다.
누구나 알고 걱정하는 부분이지만 근래 어떤 미디어를 통해서도 이런 글은 찾아보기가 쉽지않다.
선대인의 위헌한 경제학을 읽은 저로써는 광범위한 구조적 접근을 통한 결로넹 동의 안할수가 없더군요
왜 다들 전세계 부동산은 떨어지는 데 한국만 오를거라 생각 하는 지
그렇게 존경하는 미국도 퍽 퍽 소리가 나는 데
참 편리한 아니 보고 싶은 대로 보는 게 인간인지라
국내 수도권과 서울은 수요대비 확실히 공급이 부족해서 현재 가격이 유지되거나 상승하는게 아닌가 합니다.
수요는 많고 공급이 적으면 어쩔수 없이 급한 사람부터 경제력이 되는 사람부터 비싼 가격으로 부동산을 사게 되어 있습니다.
노무현 정권때 잘한 것은 부동산 투기 세력에 대한 대응이지만, 실소유를 원하는 사람들에 대한 대응(필요한 곳에 공급확대)을 하지 못해 결국 수도권/서울의 부동산 가격이 오른게 아닌가 생각도 듭니다.
재건축/재개발 되는 지역에 기존 토지 소유하던 분들에게도 이익이, 신규 입주자에게는 장기 임대로 공급을 할수 있고, 투기세력이 이익을 가져 갈수 없는 3가지 방안을 맞추는 방법을 찾느다면 어떨까 합니다.
현재 역세권 개발 하는 것과 같이 40~50층으로 재건축 하지만, 기존 토지 소유주 분들에게 건축비용만큼만 추가분담금 받고, 추가되는 가구는 임대형식으로 공급하고, 일반분양에 대해서는 주공에게만 물가상승률에 맞게 매도가 가능하게하고..
아기곰 이란 분의 주장이지만, 제 개인적으로 괜찮은듯 합니다.
좋은글 잘읽고 갑니다 ^^
저는 우리나라 국민의 부동산 자본비율이 어마어마하게 높다는 점이
집값하락의 가장 큰 원인이 되지 않을까 싶습니다.
대부분 알고 계시겠지만 올해말 혹은 내년초 출구전략(금리인상)이 진행되면,
대출받아 집을 샀던 대다수 국민들은 가계부담을 느낄 수 밖에 없게되고
점차로 버티지 못하는 사람부터 집을 팔기 시작하겠지요.
저는 이정환님과는 달리 정부 공급에 의해 집값이 떨어지기보다 위와 같은 이유로 집값이 떨어질 것이라고 생각하고 있습니다.
정부의 분양주택 추가는 하락폭을 더욱 크게할 가능성이 있다고 봅니다.
집값의 갑작스런 하락폭이 크면 커질수록 경제적으로나 정치적으로 좋을게 없기 때문에 저는 그저 정부에서 임대주택이나 늘려줬으면 하는 바램입니다.
이정환님의 글인줄 알았더니 선대인 부소장님의 인터뷰였군요.
윗 글을 지울수도 없어서 불편하시겠지만 정정하려 또 어지럽힙니다.
글쓴 이후로 선대인 부소장님의 다른 기사를 보니 저와 비슷한 생각을 하고 계시는 것 같아서 제 글이 참으로 부끄러워졌네요.
마오님 말씀에 동의합니다. 제 생각도 크게 다르지 않고요. 선대인 부소장 책 서평을 쓴 게 있는데 그걸 함께 읽어보시면 좋을 것 같습니다.